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L'essentiel :
Vous avez récemment débuté une activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Vous peinez à comprendre les mécanismes d’imposition de vos revenus ? Faire les bons choix au moment de choisir votre régime d’imposition et de remplir votre déclaration de revenus peut vous permettre d’optimiser votre fiscalité.
Pour vous aider dans vos démarches, nous vous expliquons ce qu’il faut savoir sur l’imposition des revenus d’une location meublée en France : régimes, déductions, déclaration et plus-value.
Vous avez des questions sur la fiscalité des locations meublées ?
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Les revenus à déclarer aux impôts au titre d’une activité de location meublée non professionnelle (LMNP) sont tous les revenus que vous retirez de la location d’un bien immobilier meublé. Ils sont en principe soumis aux prélèvements sociaux, en plus de l’impôt sur le revenu.
Par opposition à une location vide, un logement meublé doit être habitable en l’état, ce qui suppose qu’il contienne un certain nombre d’équipements.
Il convient donc de vérifier que votre location LMNP respecte les critères d’un logement meublé, tels que définis par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, qui fixe la liste des éléments de mobilier indispensables à la qualification de logement meublé en résidence principale du locataire.
Le statut de LMNP suppose par ailleurs de ne pas atteindre les seuils du statut de loueur en meublé professionnel (LMP), en principe 23 000 € de recettes annuelles et des recettes supérieures aux autres revenus du foyer.
Le bénéfice imposable de la location meublée s’ajoute à vos autres revenus et est imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu, à hauteur de votre tranche marginale d’imposition (TMI), c’est-à-dire le taux applicable à la dernière tranche de vos revenus.
Le montant imposable peut toutefois être sensiblement réduit. Les revenus de la location meublée relèvent en effet des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), contrairement à ceux d’une location vide, imposés en revenus fonciers. Cette différence de catégorie ouvre l’accès à des mécanismes propres au meublé, comme l’abattement forfaitaire du micro-BIC ou l’amortissement au régime réel.
En tant que loueur en meublé non professionnel, il est possible de choisir entre deux régimes fiscaux pour faire votre déclaration d’impôt de loueur en meublé. Pour comparer les deux sur votre situation, vous pouvez utiliser notre simulateur :
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Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les recettes brutes (charges comprises), sans avoir à justifier ses dépenses. Le taux dépend du type de location :
Le micro-BIC reste accessible tant que les recettes ne dépassent pas les plafonds ci-dessous. Notre article sur l’abattement LMNP détaille ces taux :
| Type de location meublée | Plafond de recettes annuelles | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location meublée de longue durée (résidence principale du locataire) | 77 700 € pour les recettes 2025 (déclarées en 2026) 83 600 € pour les recettes 2026 (déclarées en 2027) |
50 % |
| Meublé de tourisme classé ou chambre d’hôtes | 77 700 € pour les recettes 2025 83 600 € pour les recettes 2026 |
50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Au-delà de ces plafonds, le régime réel simplifié devient en principe obligatoire. Tout LMNP a par ailleurs la possibilité d’opter pour le régime réel, même si ses recettes ne dépassent pas les plafonds. Pour les meublés de tourisme, la situation est détaillée dans notre article sur la fiscalité des meublés de tourisme.
Un logement loué en meublé de longue durée génère 10 000 € de recettes annuelles. Au micro-BIC, l’abattement de 50 % représente 5 000 €, et le revenu imposable est donc de 5 000 €. Avec une tranche marginale d’imposition de 30 %, l’impôt sur le revenu correspondant s’élève à environ 1 500 €, hors prélèvements sociaux. Cet exemple est théorique : votre situation peut différer.
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Le régime réel simplifié permet de déduire des recettes locatives les charges liées à votre location meublée, ainsi que l’amortissement de la valeur du logement, du mobilier et des éventuels travaux.
Ces déductions peuvent conduire à un résultat nul, voire à un déficit fiscal. Le déficit provenant des charges est en principe reportable sur les bénéfices tirés de votre activité de location meublée, pendant 10 ans. L’amortissement, lui, ne peut en principe pas créer ni aggraver un déficit : la fraction qui n’a pas pu être déduite est reportable sans limitation de durée. Notre article sur le déficit reportable en LMNP détaille ces règles.
Le régime réel est souvent privilégié, car les déductions qu’il offre permettent bien souvent de réduire fortement, voire d’annuler, l’impôt sur plusieurs années. Le micro-BIC peut en revanche convenir lorsque les charges sont faibles, puisqu’il évite toute comptabilité.
Le régime réel est aussi plus contraignant : il demande de tenir une comptabilité détaillée et d’établir une liasse fiscale avec soin. Notre comparatif micro-BIC ou réel vous aide à faire ce choix, et le mémento fiscal LMNP rappelle les principales règles.
En location meublée, votre résultat fiscal correspond à l’ensemble des revenus retirés de votre activité de LMNP, moins les déductions applicables selon le régime choisi : abattement forfaitaire pour le micro-BIC, déduction des charges et des amortissements pour le régime réel.
Il est important de déclarer l’ensemble de ses revenus, qui ne se limitent pas aux loyers d’un bail meublé, mais incluent aussi les services rendus au locataire, ce qui peut être le cas dans le cadre d’une activité de location touristique.
La location meublée d’une partie de sa résidence principale peut, sous conditions, être exonérée d’impôt. Selon l’administration fiscale, lorsque la pièce constitue la résidence principale du locataire, le loyer doit rester dans des limites raisonnables fixées au mètre carré ; dans les autres cas, les recettes annuelles doivent rester inférieures à 760 €. Cette exonération est annoncée comme applicable jusqu’au 31 décembre 2026 (source : impots.gouv.fr).
Pour y voir plus clair et limiter le risque d’erreur pouvant donner lieu à une demande de régularisation de l’administration fiscale, il peut être utile de se faire accompagner pour sa déclaration d’impôt LMNP.
Les revenus issus de la location meublée sont imposés au régime du micro-BIC ou au régime réel. Voyons quels éléments sont déductibles pour chaque régime :
Si vous relevez du régime micro-BIC, l’administration applique directement l’abattement correspondant à votre type de location (30 % pour les meublés de tourisme non classés, 50 % pour la location de longue durée, les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes) au titre de l’ensemble des charges.
Cet abattement est en général plus favorable que celui des propriétaires bailleurs de logements vides, dont le régime micro-foncier prévoit un abattement de 30 %. Pour un exemple chiffré comparant les deux régimes, consultez notre article sur la fiscalité LMNP avec un exemple.
Les charges déductibles au régime réel
Au régime réel simplifié, de nombreuses charges sont déductibles des recettes locatives. Elles correspondent en principe à toutes les charges payées dans le cadre de l’exploitation de votre location meublée, réparties en deux catégories : les charges liées au logement et les charges liées à l’activité de location meublée.
Les charges liées au logement regroupent, entre autres, les travaux d’entretien et de réparation, les factures d’énergie, d’internet et de téléphone, l’assurance propriétaire non occupant (PNO), les charges de copropriété et certaines taxes.
Les charges liées à l’activité désignent par exemple les honoraires d’expert-comptable ou d’un organisme de gestion agréé (OGA), ainsi que les frais d’un logiciel de comptabilité ou d’une application pour produire et télétransmettre sa liasse fiscale LMNP. La liste des charges et amortissements déductibles au régime réel est longue : il peut être utile de s’adresser à un spécialiste de la location meublée pour en profiter pleinement.
Pour être déductibles, les dépenses doivent en principe être postérieures à la date de début d’activité, et certaines charges ne sont déductibles que si le logement est inscrit à l’actif.
Bon à savoir :
Si vous avez acquis le bien dans le but de le louer en meublé, les frais d’acquisition (frais de notaire, honoraires d’agence) peuvent en principe être déduits l’année de l’acquisition ou intégrés au prix de revient du bien pour être amortis, selon l’option retenue.
L’accumulation de charges déductibles peut vous amener en situation de déficit comptable. Ce déficit lié aux charges est reportable sur les années futures et peut être imputé pendant 10 ans sur les bénéfices issus de votre activité de LMNP.
Le mécanisme de l’amortissement au régime réel
Le régime réel simplifié permet aussi de bénéficier du mécanisme des amortissements. Comme les charges, les amortissements minorent le résultat fiscal, mais leur fonctionnement est différent et plus complexe.
Le principe de l’amortissement est de déduire chaque année un montant qui traduit la perte de valeur liée à l’usure du bien immobilier et du mobilier, ainsi que les éventuels travaux (construction, reconstruction ou amélioration). Le terrain, lui, n’est pas amortissable.
L’amortissement est réalisé par composants : chaque élément a une durée propre, de quelques années à plusieurs décennies selon qu’il s’agit du mobilier ou de l’immobilier. Notre article sur le calcul de l’amortissement en LMNP détaille la méthode.
À noter :
Calculer l’amortissement de chaque composante du logement demande de nombreux calculs et de ne pas se tromper sur la durée d’amortissement. Un accompagnement par un spécialiste est souvent utile.
Pour connaître nos services dans le cadre de votre déclaration au régime réel simplifié, consultez nos offres :
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Les + :
En raison du caractère industriel et commercial des revenus de location meublée, leur déclaration est sensiblement différente de celle d’une location non meublée. Les obligations déclaratives varient selon le régime. Le montant de la cotisation foncière des entreprises (CFE) peut aussi être dû, sauf exonération : notre article sur la CFE en LMNP fait le point.
Au micro-BIC, la déclaration est simple : il suffit de remplir la déclaration complémentaire 2042 C-PRO en même temps que votre déclaration de revenus personnelle.
Bon à savoir :
L’abattement forfaitaire est appliqué par l’administration fiscale. Il ne faut donc pas le déduire vous-même en renseignant la case relative au montant de vos recettes.
La déclaration au régime réel simplifié demande davantage d’attention, car elle se fait en deux temps.
Vous devez d’abord établir la liasse fiscale, composée des formulaires 2031 et 2033, qui regroupent plusieurs annexes dont un bilan, un compte de résultat et des tableaux d’immobilisations et d’amortissements.
Cette liasse est transmise à l’administration fiscale. Vous reportez ensuite votre résultat fiscal (bénéfice ou déficit) dans votre déclaration personnelle de revenus, sur la déclaration 2042 C-PRO, depuis votre espace particulier.
L’impôt sur les revenus de la location meublée suit en principe les règles du prélèvement à la source : sur la base de votre dernière déclaration, l’administration fiscale calcule des acomptes prélevés périodiquement. Une régularisation est effectuée après la déclaration suivante.
Il est important de transmettre vos documents, notamment la liasse fiscale au régime réel, dans les délais. En cas de retard ou d’omission, des intérêts de retard et des majorations peuvent en principe s’appliquer.
Lors de la cession d’un logement meublé par un LMNP, la plus-value réalisée peut être imposée. Le calcul de la plus-value imposable en LMNP se fait en deux étapes.
Cessions depuis le 15 février 2025 : les amortissements sont réintégrés
Depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions de biens loués en meublé non professionnel réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui peut l’augmenter. Certaines résidences avec services (étudiantes, seniors, établissements pour personnes handicapées ou dépendantes) sont exclues de cette règle. Notre article sur les amortissements consommés et leur réintégration détaille le mécanisme.
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession du bien et son prix d’acquisition.
À noter :
Le prix d’acquisition peut être majoré de certains frais, comme les frais d’acquisition ou les travaux réalisés pendant la détention. Pour un bien amorti au régime réel, il est en principe diminué des amortissements déduits.
Pour calculer la plus-value imposable, la plus-value brute est réduite par des abattements pour durée de détention. Ils diffèrent selon qu’il s’agit de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux.
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par an pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, jusqu’à la vingt-et-unième, puis de 4 % pour la vingt-deuxième année. L’exonération d’impôt sur la plus-value est ainsi acquise après 22 ans de détention. À défaut, la plus-value imposable est taxée au taux de 19 %.
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de :
L’exonération de prélèvements sociaux est donc acquise après 30 ans de détention, à défaut de quoi la plus-value imposable est taxée au taux de 17,2 %. Une surtaxe peut en outre s’appliquer aux plus-values imposables les plus élevées.
Il existe des cas d’exonération, notamment en cas de cession de la résidence principale.
Bon à savoir :
Les règles qui s’appliquent en LMNP sont celles des plus-values des particuliers, contrairement à la plus-value en LMP, qui relève des plus-values professionnelles. En cas de changement de statut entre LMNP et LMP, c’est le statut en cours lors de la cession qui est pris en compte. Pour aller plus loin sur ce statut, consultez notre article sur la fiscalité du LMP.
Les avantages fiscaux du meublé, ajoutés à la souplesse de la location et à des loyers souvent plus élevés, peuvent en faire un choix intéressant par rapport à la location vide, selon la situation de chacun.
Cette activité demande toutefois une gestion rigoureuse, notamment au régime réel. Pour en bénéficier pleinement et gérer sereinement votre activité, il peut être pertinent de vous faire accompagner par un professionnel de la fiscalité du meublé. Vous pouvez aussi échanger avec l’un de nos conseillers :
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Les revenus d’une location meublée sont en principe imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers. Le bénéfice imposable est ajouté à vos autres revenus et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, à hauteur de votre tranche marginale d’imposition, puis, en principe, aux prélèvements sociaux. (Source : impots.gouv.fr)
Cela dépend de votre situation. Le micro-BIC est simple, avec un abattement forfaitaire de 50 % ou de 30 % selon le type de location. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien et le mobilier, mais il demande une comptabilité et une liasse fiscale. Comparer les deux sur votre cas, par exemple avec notre simulateur, permet de choisir en connaissance de cause.
Au micro-BIC, les recettes sont reportées sur la déclaration complémentaire 2042 C-PRO, en même temps que la déclaration de revenus. Au régime réel, il faut d’abord établir et transmettre la liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033), puis reporter le résultat (bénéfice ou déficit) sur la déclaration 2042 C-PRO.
Pas toujours. Selon l’administration fiscale, la location meublée d’une partie de la résidence principale peut être exonérée, sous conditions. Lorsque la pièce constitue la résidence principale du locataire, le loyer doit rester dans des limites raisonnables fixées au mètre carré. Lorsque ce n’est pas le cas, les recettes annuelles doivent rester inférieures à 760 €. Ces règles sont annoncées comme applicables jusqu’au 31 décembre 2026 et peuvent évoluer. (Source : impots.gouv.fr)
En LMNP, la plus-value relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers. Elle bénéficie d’abattements pour durée de détention, avec une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans, puis elle est taxée à 19 % pour l’impôt et à 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont en principe réintégrés dans le calcul.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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